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賃貸オーナーにこそ知ってもらいたい新型コロナ禍における家賃補助制度について


1. 家賃滞納リスク増加と裁判所の対応予測

永い間滞納もなかった賃借人さんであっても、このコロナ禍においては、賃借人自身の感染リスクはもとより、突然仕事がなくなったり、解雇されたり、自宅待機やシフト減などによる減収に見舞われ、賃料の支払いに困窮するケースが増えています。平時にくらべ賃料滞納のリスクが高まっています。

仮に緊急事態宣言が終結しても、以前とまったく同じ状況にただちにもどることは考えづらく、一定程度の営業や外出の自粛が引き続き求められる可能性も十分にありえ、既に発生している経済的ダメージがさらに悪化・拡大することも予想され、今後、時間の経過とともに、家賃支払いに窮する賃借人が増大することも予想されます。

通常、賃料の滞納が数か月発生した場合は、賃貸借契約を解除したうえで退去してもらい、クリーニングなどを経て新しい賃借人と契約し入居してもらうという流れを要しますが、時間・労力・費用などが発生することは当然として、平時と違いこのコロナ禍では経済的に困窮した賃借人が次に住むところを見つけること自体が相当難しい状況となります。裏を返せば、新しい賃借人の募集も物件や条件によっては難航するといえます。

もちろん、家賃を支払ってくれない賃借人に対し、裁判で勝訴判決を得て(場合によっては強制執行をして)退去させることも一つの手ではありますが、平時の裁判でもおおむね最低3か月以上の滞納がないと裁判所は解除を認めてくれず(1、2回の滞納では賃貸人と賃借人の信頼関係は破壊されていないという裁判所の判断)、ただでさえ時間とお金がかかる手続きとなります。

このコロナ禍において、法務省民事局(裁判所など法曹関係に多大な影響力あり)は、緊急事態宣言後の休業等により賃料不払いとなった場合、個別事案にもよりますが3か月程度の滞納では裁判所が解除を認めてくれないケースが多くなるとコメントしております。あくまで私見ではありますが、平時より裁判上の解除自体の要件が厳しくなることや、より一層裁判手続きに時間がかかることが予想されます。裁判の結果退去し、新しい賃借人が入居するまでの間、滞納賃料を賃借人が払ってくれることもあるでしょうが、経済的困窮から払わない(払えない)ことの方が圧倒的に多いと思われます。

もちろん、この非常時においてもオーナーや管理会社などが勝手に部屋の鍵を取り替えたり、荷物を出したりすることは自力救済となり認められません。(刑事・民事の両責任を問われますので絶対に禁止です)

2. 住居確保給付金制度

では、どうすればいいのか?

借りている部屋は賃借人にとって生活の本拠であり、仕事を続けるまたは見つけるためにも絶対に必要であり、このような緊急事態下では、何とか賃借人に住居を確保してもらい、経済的に望みをつなげてもらうことが一番大切なことではないでしょうか。

じゃあタダで貸すのか?

冗談じゃない!と思われるでしょう。

ごもっともです。そこで今回は公的に家賃の補助(一部)をしてくれる「住居確保給付金」という制度をご紹介します。

実はもともと新型コロナ以前から生活困窮者の家賃負担を援助する制度として、生活困窮者自立支援法に基づく「住居確保給付金」があります。

住居確保給付金を一言でいうと、入居者が申請を行い、一定の要件を満たせば自治体からオーナー(管理会社など)に直接家賃が振り込まれるという制度です。

ただし支給要件が厳しくこの制度を利用できる人はかなり限られ、それほど利用されていませんでした。

3. ここが変わった

しかし、今回のコロナ禍を受け、令和2年4月20日と同月30日に新型コロナウイルス感染拡大防止に起因する省令改正により支給要件の緩和が実施され、対象範囲が拡大されました。

では、どのように緩和・拡大されたのでしょうか。

・以前は、会社員であれば離職、フリーランスなど自営業であれば廃業から2年以内であることが必要でしたが、「または、給与等を得る機会が個人の責に帰すべき理由・都合によらずに減少し、離職や廃業と同程度の状況にある者」も範囲に加えられました。

すなわち、離職者以外も対象となり、在職中であっても会社の休業や子の休校などで仕事ができなかったり、シフトが減らされ結果として収入が減少し、家賃支払いの目途がたたないような人にも給付されることになります。

・以前は65歳未満の年齢制限がありましたがこれが撤廃されました。

・以前は、申請する月の世帯収入額を要件の基準としていましたが、申請月の翌月から収入額基準を下回ることが証明できる資料があれば給付対象となります。

・以前は、公共職業安定所(ハローワーク)に求職の申込みをし、誠実かつ熱心に期間の定めのない労働契約又は期間の定めが六月以上の労働契約による就職を目指した求職活動を行うことが必要でしたが、当面の間ハローワークへの求職申込が不要になりました。

4. その他の要件と支給額など

以上のような改正を踏まえ、その他の要件をみていきましょう。*各自治体により異なる場合がありますので詳細は各自治体にてご確認ください

◇世帯の生計を主として維持していたこと

 すなわち、生活費を自分で出しているだけでなく、税金を支払い、社会保険の扶養にも入っていないこと。

◇国の雇用施策による給付(ハローワークの職業訓練受講給付金)を受けていないこと

◇世帯収入の合計が次の収入基準額*以下であること(収入要件)

 なお、申請月が下記を超えていても、翌月の収入が基準額以下になる場合は対象となります。収入:給料+各種手当+年金≦基準額

 世帯収入基準額
単身世帯84,000円
2人世帯130,000円
3人世帯172,000円
4人世帯214,000円
地域により額は異なります(東京1級地の例)

◇申請した月の預貯金額が次の金額*以下であること(資産要件)

 なお、預貯金と現金のみで計算し、株や生保などは考慮しない。借金も無関係となります。

 基準額
単身世帯504,000円
2人世帯780,000円
3人以上世帯1,000,000円
地域により異なります(東京1級地の例)

次に支給について見てみましょう。(東京都1級地の例)

①単身世帯の場合

 あ)月収が84,000円以下⇒53,700円を上限に支給

 い)月収が84,000円超137,700円以下⇒一部給付となります

   一部給付額=家賃(53,700円上限)-(月収-84,000円)

   Ex.家賃5万、月収12万のとき、5万-(12万-8.4万)=1.4万給付  

 う)月収が137,700円超⇒給付なし

②2人世帯の場合

 あ)月収が130,000円以下⇒64,000円を上限に支給

 い)月収が130,000円超194,000円以下⇒一部給付となります

   一部給付額=家賃(64,000円上限)-(月収-130,000円)

   Ex.家賃6万、月収16万のとき、6万-(16万-13万)=3万給付  

 う)月収が194,000円超⇒給付なし

③3人世帯の場合

 あ)月収が172,000円以下⇒69,800円を上限に支給

 い)月収が172,000円超241,800円以下⇒一部給付となります

   一部給付額=家賃(69,800円上限)-(月収-172,000円)

 う)月収が241,800円超⇒給付なし

④4人世帯の場合

 あ)月収が214,000円以下⇒69,800円を上限に支給

 い)月収が214,000円超283,800円以下⇒一部給付となります

   一部給付額=家賃(69,800円上限)-(月収-283,800円)

 う)月収が283,800円超⇒給付なし

なお、この給付金で共益費や過去の滞納家賃には充当することできません。

支給期間は原則として3か月(要件により最大9か月まで*3か月ごとの延長)となっており、給付金はオーナーまたは委託を受けた管理会社の口座に直接自治体から振り込まれます。

※詳細な手続きや必要書類、給付額などは各自治体と住居確保給付金で検索すると必ず案内のHPが出てきますのでそちらをご確認下さい。

5. まとめ

現在、弁護士会をはじめ各団体がもっとこの制度を使いやすく拡充するなど更なる改正の要望が出されており、また別の施策の創設などより実効性のある制度づくりを求める動きが活発化しています。

確かに支給要件や支給限度額などの制限があり必ずしもすべてのオーナーや賃借人を満足させる万能性はないかもしれません。しかし家賃を払ってもらい、入居し続けてもらえる可能性をわずかでも検討していただければと思います。

今後の経済情勢はますます予断を許さないシビアなものになると思われます。このようなときだからこそ、使える制度は何でも使い、互いに協力して乗り切ることが何よりも重要であるともいます。賃借人から家賃支払いのご相談などを受けられた際は、この制度も選択肢の一つとして、積極的かつ冷静に賃借人とご検討していただければと思います。

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